针对拆迁房屋和农村还建房的公摊面积公示问题，可依据相关法律法规进行分析。
《中华人民共和国民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”公摊面积作为不动产面积的组成部分，其公示有助于保障权利人的知情权。《商品房销售管理办法》第11条明确：“房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。”虽未直接提及公摊面积公示，但部分地方政府（如北京、上海）出台的细则要求开发商公示公摊面积构成及计算依据。对于拆迁房屋，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条规定征收补偿方案应征求公众意见，若公摊面积补偿为方案核心内容，则需公示；农村还建房若属于商品房范畴，亦需遵循《商品房销售管理办法》的公示要求。综上，公摊面积公示义务需结合地方细则和具体场景确定，涉及拆迁或还建房时，公示是保障权益的重要环节。
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公摊面积公示问题存在以下特殊情况或例外情形，会对处理结果产生影响：
1. 政策临时调整：若当地政府在拆迁或还建房建设过程中临时调整公摊面积公示政策，可能导致前期未公示的项目需补充公示，或已公示的项目需按新政策重新公示。例如，某地区原政策未要求农村还建房公示公摊面积，后出台新政策要求强制公示，已签订合同但未公示的项目需按新政策补充公示，否则可能面临主管部门处罚。
2. 合同特殊约定：若拆迁补偿协议或还建房买卖合同中明确约定无需公示公摊面积，且该约定不违反法律强制性规定，则公示义务可免除。例如，某拆迁协议中双方约定公摊面积按房产证登记面积计算，无需额外公示，此时被拆迁人无权要求拆迁办公示公摊面积计算依据。
3. 历史遗留问题：部分老旧小区拆迁或早期建设的农村还建房，因当时政策未要求公示公摊面积，若现在提出公示要求，可能因历史资料缺失无法满足，导致争议难以解决。
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关于公摊面积是否需要公示，目前并无全国统一的强制公示要求，但需结合具体场景判断。
公摊面积是否需要公示需根据具体场景和当地规定确定。
1. 若涉及拆迁房屋：部分地区拆迁政策要求公示公摊面积的计算依据、补偿标准，以保障被拆迁人知情权；若当地政策未明确规定，则公示义务取决于拆迁补偿协议的约定。
2. 若涉及农村还建房：多数地区要求开发商或建设单位公示公摊面积的计算方式、比例及相关政策依据，若未公示，购房人可要求补充公示；若合同已明确约定公摊面积，则公示义务以合同约定为准。
3. 若涉及普通商品房：根据《商品房销售管理办法》，开发商需在销售场所公示公摊面积的构成、计算方法，但部分地区执行力度不一，需结合当地住建部门要求判断。
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公摊面积公示问题可能存在以下法律风险点，需引起重视：
1. 补偿不足风险：若拆迁房屋公摊面积未公示，可能存在拆迁办故意压低公摊面积补偿标准的情况。例如，某地区拆迁政策规定公摊面积按1:1补偿，但拆迁办未公示该标准，仅按套内面积补偿，导致被拆迁人损失公摊面积对应的补偿款。
2. 合同纠纷风险：农村还建房若未公示公摊面积，可能导致合同约定与实际面积不符。例如，开发商宣传公摊面积为15%，但实际交付时公摊面积达20%，因未公示计算依据，购房人难以证明开发商违约，无法要求赔偿。

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